Faq
expulsion
de locataires
Quelles sont les conditions pour expulser un locataire ?
Les conditions pour expulser un locataire sont au nombre de quatre :
- défaut de paiement du loyer et des charges ;
- défaut de paiement du dépôt de garantie ;
- non-souscription d’une assurance des risques locatifs ;
- non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués
Qu’est-ce que la clause résolutoire ?
La clause résolutoire figurant en principe au contrat de bail vous permet de résilier unilatéralement le bail de votre locataire. La clause résolutoire est définie par l’article 1225 du Code civil
Comment faire appliquer la clause résolutoire ?
Pour appliquer la clause résolutoire, vous devez adresser un commandement de payer à votre locataire, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (anc. huissier).
Comment expulser un locataire en l’absence de clause résolutoire ?
En l’absence de clause résolutoire, vous devrez solliciter la résiliation judiciaire du bail d’habitation sur le fondement de l’article 1227 du Code civil. Le juge saisi appréciera la situation au cas par cas pour prononcer, ou pas, après examen, la résiliation du bail.
Quels sont mes risques à expulser mon locataire moi-même ?
Toute tentative d’expulsion qui ne respecterait pas la procédure peut être considérée comme un délit puni par le Code pénal (article 226-4-2) de 30 000 € d’amende et de trois ans d’emprisonnement.
Comment expulser un locataire rapidement ?
Compte-tenu des délais de procédure incompressibles auxquels peut s’ajouter le bénéfice de la trêve hivernale, il n’est pas possible d’expulser rapidement un locataire. Il est toujours préférable de commencer par le dialogue. Des contreparties peuvent être négociées.
Dans la pratique, le dialogue avec son locataire « indélicat » n’est pas toujours possible. Contacter expusions.fr pour vous faire aider et faire le point sur votre situation.
Quel est le tribunal compétent pour juger une affaire d’expulsion de locataire ?
Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire et en son sein le juge des contentieux de la protection.
Quelle sont les étapes de la procédure d’expulsion du locataire ?
Si le commandement à payer n’est pas suivi d’effet, vous devrez assigner le locataire devant le tribunal judiciaire. L’article 56 du Code de procédure civile prévoit toutes les mentions obligatoires devant figurer dans l’assignation pour assurer sa validité.
L’assignation débouche sur une audience suivie du jugement à quitter les lieux.
Suis-je certain d’obtenir gain de cause devant le tribunal judiciaire ?
Non. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire (dans la limite de trois ans maximum) sur l’arriéré de la dette. Le bail ne sera pas résilié sauf si le locataire ne respecte pas le plan d’apurement prononcé par le juge.
Pourquoi dois-je faire appel à un huissier pour expulser mon locataire ?
L’huissier effectue les actes suivants : commandement à payer, assignation devant le juge des contentieux de la protection, commandement de quitter les lieux. Il procède à l’expulsion et en cas d’échec, c’est lui qui demande son concours à la force publique.
Quelles sont les mesures phares de la proposition de loi adoptée en avril 2023 par le Parlement contre l’occupation illicite des logements ?
Le délit “d’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel” visera aussi les locataires en impayés de loyer restés dans le logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif. Ces locataires risqueront 7 500 euros d’amende, sauf ceux pouvant être concernés par la trêve hivernale, bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion ou d’un logement social.
Le texte prévoit également l’insertion systématique d’une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers dans les contrats de location. Cette clause pourra être suspendue par le juge si le locataire est “en situation de régler sa dette locative” et qu’il a “repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience”.
Quels sont obstacles à l’expulsion du locataire ?
- la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, aucune expulsion ne peut intervenir ;
- la signature d’un protocole de cohésion sociale avec un bailleur social.
En dehors de ces cas, la décision du Préfet de s’opposer à l’expulsion du locataire doit relever de la sauvegarde de l’ordre public ou être motivée par la survenance de circonstances postérieures à la décision judiciaire d’expulsion.
Quels sont les délais d’une procédure d’expulsion judiciaire ?
- entre le commandement à payer et l’assignation à comparaître : deux mois minimum.
- entre l’assignation et la date d’audience : deux mois minimum
- entre l’audience et le commandement à quitter le lieux : un mois
- entre le commandement et le départ volontaire du locataire : deux mois maximum
- entre la réquisition de la force publique et la réponse du Préfet : deux mois
Le Préfet peut-il me refuser le concours de la force publique ?
Oui.
Quels sont mes recours si le Préfet me refuse le concours de la force publique ?
Vous devrez d’abord former un recours indemnitaire gracieux par lettre recommandée adressée au préfet. Un refus du Préfet fera courir un délai de deux mois, délai pendant lequel vous pourrez exercer un recours contentieux devant le tribunal administratif.
Ai-je besoin d’un avocat à mes côtés pour une procédure judiciaire d’expulsion ?
Vous pouvez rédiger seul l’assignation à comparaître et vous pouvez vous défendre seul devant la juridiction compétente pour juger les affaires d’expulsion de locataire.
Quels sont les coûts d’une procédure d’expulsion locative ?
Lorsqu’un commissaire de justice intervient dans le cadre d’un litige locatif, ses tarifs (appelés émoluments) sont encadrés par la loi. Ces actes sont réglementés par l’arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs des huissiers de justice.
Voir les tarifs sur Service-public.fr
Les honoraires d’avocats pour une procédure d’expulsion entrent dans une fourchette allant de 800 à 1500 € par procédure au titre de la saisine d’un tribunal.
Faq
expulsion
de squatteurs
Qu’elles sont les différences entre un squatteur et un locataire qui ne paye plus son loyer ?
Un locataire est titulaire d’un contrat de bail en bonne et due forme. Il n’est pas entré dans votre bien par effraction.
Un squatteur est un occupant dit « sans droit ni titre ». Sur le plan pénal, c’est l’article 226-4 du Code pénal qui régit le régime juridique du squat.
Qu’est-ce que l’expulsion dans le cadre du délit de flagrance ?
Il s’agit d’une expulsion réalisée par les forces de l’ordre dès lors que l’effraction par voie de fait et/ou le maintien illicite dans les lieux est avéré par le dépôt d’une plainte recevable.
Le délai de 48 heures pour expulser un squatteur dans le cadre d’une enquête de flagrance est-il fondé ?
Non le délai n’est pas fondé. Mais si l’article 53 du Code de procédure pénale qui énumère les situations de flagrance parle d’un “délit qui vient de se commettre”, le délai reste souvent invoqué par les forces de police pour ne pas intervenir.
En quoi consiste l’expulsion administrative ?
Le demande d’expulsion administrative est une demande faite au Préfet. Elle vous permet d’obtenir l’évacuation forcée des occupants illicites sans passer par la case justice. L’expulsion administrative est régie par l’article 38 de la loi DALO.
La voie administrative me garantit-elle l’expulsion des squatteurs ?
Non.
Le Préfet peut rejeter votre demande aux motifs suivants :
- les conditions cumulatives renvoyant à l’article 226-4 du code pénal ne sont pas réunies (par exemple : effraction non constatée) ;
- l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général.
Qu’appelle-t-on la loi « anti-squat ? »
La loi ASAP promulguée en janvier 2021 contient par modification de l’article 38 de la loi DALO, des dispositions favorables aux propriétaires squattés d’où nom de loi « anti-squat ». Au nombre de ces dispositions on compte :
- la possibilité d’agir pour un tiers ;
- l’alignement du régime des résidences secondaires sur celui des résidences principales ;
- l’obligation de réponse du Préfet sous un délai de 48 heures.
Une très prochaine « nouvelle » loi anti-squat à l’examen devrait notamment renforcer les sanctions à l’égard des squatteurs.
Quelles sont les mesures phares de la proposition de loi adoptée en avril 2023 par le Parlement contre l’occupation illicite des logements ?
Le texte durcit les sanctions en cas de squat d’un logement (délit de violation de domicile), en portant les peines encourues à trois ans de prison et 45 000 euros d’amende (contre un an de prison et 15 000 euros d’amende aujourd’hui).
Le texte étend la violation de domicile aux logements inoccupés contenant des meubles avec l’introduction d’un nouveau délit “d’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel”. Ce délit sera puni de deux ans de prison et de 30 000 euros d’amende
Je veux engager une procédure d’expulsion judiciaire contre mes squatteurs. Quelle sont les priorités ?
- apporter la preuve que le logement vous appartient ;
- prouver l’occupation illégale ;
- recueillir l’identité d’au moins l’un des occupants.
Pourquoi est-il nécessaire de recueillir l’identité d’au moins un des squatteurs ?
Parce que la procédure débute par l’assignation en expulsion de votre squatteur devant le tribunal judiciaire et que l’on ne peut assigner qui que ce soit sans donner son identité.
Quels sont les coûts d’une procédure d’expulsion locative ?
Lorsqu’un commissaire de justice intervient dans le cadre d’un u de squatteur ses tarifs (appelés émoluments) sont encadrés par la loi. Ces actes sont réglementés par l’arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs des huissiers de justice. Seul le constat d’identité n’est pas réglementé, il faut compter 300 € pour cette acte.
Voir les tarifs sur Service-public.fr
Les honoraires d’avocats pour une procédure d’expulsion entrent dans une fourchette allant de 800 à 1500€ par procédure au titre de la saisine d’un tribunal.
L’huissier est-t-il obligatoire dans une procédure d’expulsion judiciaire ?
Oui il est obligatoire à toutes les étapes de la procédure, depuis le constat d’occupation illégale jusqu’à la requête du concours de la force publique aux fins d’expulsion.
Dans le cadre d’une expulsion judiciaire qu’est-ce que la procédure dite sur requête ?
C’est la procédure à mettre en œuvre lorsque l’identité des squatteurs n’a pas été recueillie. Cette procédure exceptionnelle est définie aux articles 493 à 498 du Code de procédure civile.
Ai-je besoin des services d’un avocat dans le cadre d’une procédure d’expulsion judiciaire ?
La représentation par avocat n’est pas obligatoire devant la juridiction compétente (juge des contentieux de la protection). Toutefois et compte tenu de la complexité de ces procédures, il est recommandé de s’adresser à un avocat qui orientera au mieux votre dossier.
Quels sont les risques à expulser soi-même un squatteur ?
Vous risquez une forte amende et une peine de prison.
Si vous entrez dans le logement : la violation de domicile est punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. Si vous vous chargez vous-même de l’expulsion : trois ans de prison et 30 000 € d’amende.
Suis-je certain de gagner devant le tribunal judiciaire ?
Oui et non … si vos squatteurs refusent de quitter les lieux après leur assignation. En effet, pour différentes raisons, le Préfet pourra vous refuser le concours de la force publique. C’est pourquoi Expulsion.fr vous recommande de « négocier » un accord amiable avec vos occupants.
Dans la pratique, le dialogue avec son squatteur n’est pas toujours possible.
Les squatteurs sont-ils protégés par la trêve hivernale ?
Le sursis à l’expulsion appelé trêve hivernale (1er novembre au 31 mars de l’année suivante) ne s’applique pas aux squatteurs lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait. (article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution)
Quels sont mes recours si le Préfet me refuse le concours de la force publique ?
Vous devrez d’abord former un recours indemnitaire gracieux par lettre recommandée adressée au préfet. Un refus du Préfet fera courir un délai de deux mois, délai pendant lequel vous pourrez exercer un recours contentieux devant le tribunal administratif.
Un avocat est-il obligatoire devant le tribunal administratif ?
Le tribunal administratif peut être saisi en référé si un cas d’urgence – ou une atteinte à une liberté fondamentale – est démontré. La représentation par avocat est obligatoire dès lors que vous demandez le paiement d’une somme d’argent.