Expulsion locataires

Expulsion locative : de quoi parle-t-on ?

Qui dit expulsion locative dit logement occupé par un locataire titulaire d’un contrat de bail et manquant à ses obligations contractuelles.

Au départ, le locataire occupe votre bien en toute légalité. Il n’est donc pas considéré comme un squatteur entré par effraction dans votre bien et y restant en toute illégalité (sur ce thème voir : Expulsion de squatteurs).

Le non-paiement des loyers est une cause majeure poussant les propriétaires à souhaiter le départ de leur(s) locataire(s). En effet, ils représentent entre 94 % et 95 % des assignations dans le contentieux du bail (source : rapport de la Cour des comptes).

Mais le non-paiement n’est pas le seul manquement défini par la loi (pour les autres manquements voir : activer la clause résolutoire).

Pour des questions de simplicité, nous avons choisi de traiter la procédure d’expulsion sous l’angle du défaut de paiement locatif. En effet, il est le plus fréquemment rencontré. Mais les étapes jalonnant la procédure sont identiques quel que soit le motif de l’expulsion.

Le propriétaire face à un locataire en impayé de loyer

Les crises économiques accentuent le phénomène des impayés de paiement. En 2023, la situation inflationniste implique un risque d’augmentation des impayés de loyers comme en 2022.

Les impayés de loyer sont donc le plus souvent le reflet des difficultés économiques des ménages. Pour autant tout propriétaire bailleur d’un logement dont les loyers ne sont plus réglés est légitime dans son désir de récupérer l’usage de son bien.

Dans une proposition de loi adoptée en avril 2023, les parlementaires créent de nouveaux délits. L’un deux visera les locataires en impayés de loyers restés dans le logement à la fin de la procédure d’expulsion.

Expulsions.fr au service des propriétaires

Expulsions.fr a vocation à s’adresser aux propriétaires faisant face à des impayés de loyers. Notre objectif est triple :

Informer

Sur les différentes étapes de la procédure d’expulsion, les délais à connaitre et à respecter, le rôle de l’huissier et de l’avocat le cas échéant, les risques encourus à agir en dehors de toute autorisation, la procédure d’indemnisation.

Révéler

Les abus tarifaires pratiqués par certains cabinets peu scrupuleux et le vrai prix des procédures.

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En vous prodiguant nos conseils gratuitement et en vous mettant en relation si vous le souhaitez avec des professionnels fiables et compétents.

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Dans quelle situation êtes-vous ?

S’il est clairement établi que vos locataires ne payent plus leur loyer et les charges (A savoir : la Caf considère qu’il y a impayé de loyer lorsque la dette du locataire est égale à deux fois le loyer hors charge).

La situation s’éternise et pèse sur l’équilibre financier de votre investissement : comment rembourser vos crédits immobiliers sans la compensation du loyer ? Comment vous acquitter des charges de copropriété ?

Vous avez tenté un règlement à l’amiable de la situation mais que votre tentative a échoué.

Ne sortez pas du cadre légal

Le Code pénal (article 226-4-2) punit de 30 000 € d’amende et de trois ans d’emprisonnement toute tentative d’expulsion qui ne respecterait pas la procédure. Mieux vaut donc écarter la tentation de vous faire justice vous-même.

La France est un État de droit : Le locataire a des droits, vous en avez aussi. Le tout est de les connaître et de les faire appliquer.

Activez la clause résolutoire

Vous êtes dans un contexte d’expulsion locative : par définition, un contrat de bail a été signé entre votre locataire et vous. C’est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui régit les droits et obligations des deux parties.

Le document comprend – en principe – une clause résolutoire. Elle est un mécanisme qui prévoit la résiliation de « plein droit » (automatique) du contrat si le locataire manque à ses obligations.

S’agissant des baux d’habitation, la loi autorise une clause résolutoire pour :

défaut de paiement du loyer et des charges ;
défaut de paiement du dépôt de garantie ;
non-souscription d’une assurance des risques locatifs ;
non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.

Le principal motif d’expulsion est le non-paiement des loyers. Sur ce point : “Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges locatives récupérables aux termes convenus“, et leur non-paiement « expose [le locataire] à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion » (article 24 al. 4 de la loi du 6 juillet 1989).

Bon à savoir : la proposition de loi adoptée en avril 2023 par le Parlement prévoit l’insertion systématique dans les contrats de location d’une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers.

La clause résolutoire est définie à l’article 1225 du Code civil.

Comment activer la clause résolutoire ?

Lorsque le contrat de bail le prévoit, le propriétaire peut donc par voie d’huissier faire commandement au locataire de payer les sommes qui sont dues (ou de fournir le justificatif de son assurance…)

Si le commandement reste sans effet, un avocat pourra saisi le tribunal et demander, en référé, de constater la résiliation du contrat.

Vous n’êtes pas seul

Que faire si votre locataire ne réagit pas ou ne s’acquitte pas de la totalité de sa dette dans les délais requis (deux mois en cas de loyers impayés) ?

Vous aurez besoin d’une décision de justice le condamnant à payer les arriérés de loyers et ceux à venir et à quitter les lieux.

Même chose si le contrat de bail ne prévoit pas de clause résolutoire. Vous pourrez alors solliciter la résiliation judiciaire du bail d’habitation. A la différence que dans ce cas la résiliation du bail et donc la condamnation à quitter les lieux pour le locataire ne sont pas automatiques. En effet, le juge saisi appréciera la situation au cas par cas pour prononcer, ou pas, après examen, la résiliation du bail.

Dans un cas comme dans l’autre, à ce stade, vous aurez besoin d’aide. Les démarches que vous aurez à effectuer sont complexes. Expulsions.fr vous accompagne tout au long du parcours administratif et juridique que vous devrez suivre.

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Activer une procédure d’expulsion pour impayé de loyers

Quels sont les coûts d’une procédure d’expulsion ?

La mise en œuvre d’une procédure d’expulsion requiert de manière obligatoire l’intervention d’un commissaire de justice (anciennement huissier) et le plus souvent d’un avocat.

L’huissier : ses tarifs sont réglementés

Dans le cadre d’une expulsion locative, tous les actes effectués par les huissiers obéissent à des tarifs réglementés. Ces actes sont : le commandement de payer les loyers, l’assignation devant le juge des contentieux de la protection, la délivrance du commandement de quitter les lieux… Il vous en coûtera environ 1000 € en actes effectués (hors frais de serrurier), lesquels peuvent différer en fonction des situations (refus de quitter les lieux du locataire par exemple).

Voir les tarifs sur Service-public.fr.

Bien choisir son huissier c’est donc choisir un huissier compréhensif de votre situation et en contact régulier avec le terrain. C’est l’huissier de justice compétent territorialement qui est chargé de l’éviction une fois que le bailleur a obtenu un jugement favorable et qu’il a été signifié.

L’avocat : le juste prix

Devant la juridiction compétente pour juger un dossier d’expulsion (le juge des contentieux de la protection), le recours à un avocat n’est pas obligatoire. Mais la présence d’un avocat à vos côtés vous évitera toute erreur de procédure et vous fera gagner du temps.

Les honoraires d’avocats varient selon la complexité des dossiers.

Chaque dossier est différent (argumentaire adverse, spécificités de situations des deux parties, rebondissements de procédure, l’éloignement).

Les honoraires d’avocats pour une procédure d’expulsion de squatteur entrent dans une fourchette allant de 800 à 1500 € par procédure au titre de la saisine d’un tribunal.

Un prix peut en cacher un autre
Attention aux mauvaises surprises. Nous l’avons constaté, certains cabinets attirent leurs clients avec des prix d’appels. La facture finale sera infiniment plus élevée.
Ces mêmes cabinets n’hésitent pas à facturer 300 € une première consultation d’à peine dix minutes et seront peu désireux de délivrer une facture.

Nous tenons à votre disposition une liste d’huissiers et d’avocats avec lesquels nous avons l’habitude de travailler.

Quelle sont les étapes de la procédure d’expulsion du locataire ?

Saisine du tribunal judiciaire par assignation

Si le commandement de payer n’est pas suivi d’effet, le bailleur doit, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection.

L’assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection marque votre première démarche judiciaire.

L’article 56 du Code de procédure civile prévoit toutes les mentions obligatoires devant figurer dans l’assignation pour assurer sa validité.

Un diagnostic social et financier de la situation du locataire sera établi. Il permet de caractériser chaque situation. Dans les faits chaque dossier est différent. Selon les arguments des uns et des autres, selon les cas, la procédure pourra s’étirer jusqu’à 18 à 24 mois. Elle durera une année dans le meilleur des cas.

Comment expulser un locataire rapidement ?

Aux délais de la procédure du commandement de payer, s’ajoutent les délais classiques de la procédure d’assignation et ceux de l’exécution de l’expulsion.

entre le commandement à payer et l’assignation à comparaître : deux mois minimum ;
entre l’assignation et la date d’audience : deux mois minimum ;
entre le commandement à payer et l’assignation à comparaître : deux mois minimum ;
entre l’assignation et la date d’audience : deux mois minimum ;
entre l’audience et le commandement à quitter le lieux : un mois ;
entre le commandement et le départ volontaire du locataire : deux mois maximum ;
entre la réquisition de la force publique et la réponse du Préfet : deux mois.

Il faut donc compter près d’un an, hors décision éventuelle de suspension de l’expulsion par le juge. À cela s’ajoute la trêve hivernale. Ces délais dits d’ordre public sont incompressibles. Ils allongent de fait et de manière irréductible la durée de la procédure.

Il n’est donc pas possible d’expulser rapidement un locataire sur décision judiciaire. Il est donc est toujours préférable de commencer par le dialogue. Des contreparties peuvent être négociées.

Dans la pratique, le dialogue avec son locataire manquant à ses obligations n’est pas toujours possible. Contacter expulsion.fr pour vous faire aider.

L’audience

Une fois l’assignation déposée, le juge va convoquer les deux parties à une audience.

Celle-ci lui permet de prendre connaissance des arguments du bailleur et du locataire.

Si les conditions pour l’exécution de la clause résolutoire sont bien remplies, le juge pourra prononcer la résiliation du bail, le paiement des loyers et le cas échéant, l’expulsion du locataire mauvais payeur.

Bon à savoir : Il est important de demander au tribunal de condamner l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, et la faire fixer.

Si elle n’est pas obligatoire devant la juridiction saisie, la présence d’un avocat à vos côtés vous évitera toute erreur de procédure. Par exemple, le concours de la force publique (requis si le locataire refuse de quitter les lieux) pourrait vous être refusé si une pièce telle que la notification du commandement de quitter les lieux manquait au dossier.

Jugement et commandement de quitter les lieux

Le juge se prononcera sur la demande d’expulsion du locataire et du remboursement de la dette locative. Il se prononcera dans un jugement, ou dans une ordonnance s’il a été saisi en référé c’est-à-dire en urgence.

Le juge peut :

Accorder des délais de paiement au locataire (dans la limite de trois ans maximum) sur l’arriéré de la dette. Le bail n’est pas résilié sauf si le locataire ne respecte pas le plan d’apurement prononcé par le juge.
Résilier immédiatement le bail, fixer les modalités du paiement de la dette (loyers et charges impayés, indemnités d’occupation, frais de procédure) et du départ du locataire, avec ou sans délais.

Bon à savoir : Le locataire peut contester la décision qui a été rendue contre lui et faire appel. Il dispose pour cela d’un mois (ou de quinze jours, s’il fait appel d’une décision rendue en référé).

Si passé le délai d’un mois le locataire ne fait pas appel et s’il n’évacue pas les lieux de sa propre initiative, l’huissier entame la dernière étape de la procédure d’expulsion. Il délivre un commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

Cet acte juridique indique au locataire qu’il dispose de deux mois pour quitter les lieux (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

L’expulsion nécessite le concours de l’huissier de justice

Si passé un délai de deux mois le locataire se maintient dans les lieux, le commissaire de justice procède à l’expulsion afin d’appliquer la décision de justice.

Quand un locataire refuse de partir

Seul un commissaire de justice peut procéder à l’expulsion du locataire. Gardez-vous en tant que propriétaire bailleur d’entrer dans le logement de votre propre chef. En effet, vous pourriez être poursuivi pour violation de domicile. Celle-ci est punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende (article 226-4 du Code pénal).

Si le locataire refuse d’ouvrir la porte le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion relatant son échec.

Il peut alors demander le concours de la force publique dans la procédure d’expulsion, en envoyant une réquisition motivée à la Préfecture. Si le Préfet accepte, le commissaire de justice se présentera sur les lieux pour procéder à l’expulsion. Il sera accompagné par un serrurier et la gendarmerie ou la police.

Le Préfet a un délai de deux mois pour accorder au bailleur le concours de la force publique. « Le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus » selon l’article R 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Les obstacles à l’expulsion

Deux situations peuvent faire échec ou retarder une expulsion :

Le cas le plus connue est la trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars de l’année
suivante, aucune expulsion ne peut intervenir. Si elle n’empêche pas les assignations de se poursuivre, elle interdit toute opération d’expulsion manu militari.

L’autre cas, moins connu, est la signature d’un protocole de cohésion sociale avec un bailleur social. Ce dispositif vaut titre de location pour un locataire frappé d’une décision judiciaire d’expulsion. Dans ce cas, le Préfet ne peut expulser un locataire présent dans le logement de la volonté même du bailleur.

En dehors de ces cas, la décision du Préfet doit relever de la sauvegarde de l’ordre public. Elle peut aussi être motivée par la survenance de circonstances postérieures à la décision judiciaire d’expulsion.

La responsabilité de l’État engagée

« Le refus de l’État de prêter son concours ouvre droit à réparation. » (article L153-1 du Code des procédures civiles d’exécution)

Les recours

Dans un premier temps, vous pourrez former un recours indemnitaire gracieux par lettre recommandée adressée au Préfet.

Un délai de deux mois court à partir de ce courrier. Au terme de ce délai, l’absence de réponse de l’administration vaut « décision implicite de rejet ». En clair, cela signifie que vous êtes face à un refus. Vous disposerez alors d’un délai de deux mois à compter de ce refus pour exercer un recours contentieux.

Le tribunal compétent est le tribunal administratif qui peut également être saisi en référé si un cas d’urgence est démontré, ou lorsqu’il y a une atteinte à une liberté fondamentale.

Bon à savoir : La représentation par avocat est obligatoire lorsque le justiciable demande le paiement d’une somme d’argent.

En cas de condamnation de l’État, à qu’elle indemnisation pouvez-vous prétendre ?

L’indemnisation équivaut à la totalité des loyers que vous auriez perçus si votre bien n’avait pas été occupé illégalement.

Notez bien toutefois, que les loyers dus par le locataire avant le refus du concours de la force publique ne sont pas couverts. Vous ne pourrez en aucun cas, être remboursé de l’intégralité de votre créance locative.