Expulsion squatteurs
Squatteurs, expulsions : de quoi parle-t-on ?
“Un squatteur est un occupant qui ne possède ni droit ni titre sur le bien qu’il occupe“. Sur le plan pénal, c’est l’article 226-4 qui régit le régime juridique du squat. Celui-ci stipule que l’introduction dans le bien doit s’être effectuée par le biais de “manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes”.
La notion de logement peut concerner votre résidence principale, votre résidence secondaire ou un lieu d’habitation occasionnel. En revanche, pour un local destiné à un autre usage (hangar, garage, terrain), la procédure est différente.
Ne sont pas considérés comme squatteurs les cas suivants :
votre locataire se maintient dans les lieux alors que son bail a expiré – à la suite d’un congé pour vente par exemple ;
votre locataire se maintient dans les lieux alors que son bail a été résilié par une décision de justice ;
votre locataire ne règle pas ses loyers ;
votre locataire a hébergé une personne qui refuse de quitter les lieux.
Droit à la propriété, un droit inaliénable
La loi Besson est venue rappeler en 1990 que “garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation” (article 1 de la loi n° 90-449 visant à la mise en œuvre du droit au logement). Reste que les cas de squats sont inadmissibles.
Car le droit à la propriété est un droit inaliénable, inscrit dans la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen, garanti constitutionnellement. Il correspond au droit de jouir et de disposer des choses que l’on possède, de la manière la plus absolue. Ce droit est rappelé à l’article 544 du Code civil.
Les difficultés rencontrées par les propriétaires lésés lorsqu’ils entreprennent de récupérer leurs biens disent toute la complexité des démarches. Et ce, malgré la promulgation en 2020 de la loi n°2020-1525 d’accélération et de simplification de l’action publique dite loi ASAP.
En avril 2023, les parlementaires ont adopté en deuxième lecture une “nouvelle” loi anti-squat. Celle-ci viendra notamment renforcer les sanctions à l’égard des squatteurs.
En 2021, quatre régions concentrent à elles-seules près de 80% des signalements :
l’Ile-de-France avec près de 42% du nombre de procédures demandées aux préfets ;
les Hauts-de-France : 14% des cas
la Provence-Alpes-Côte d’Azur : 13% des cas
l’Occitanie : 13,5 % des cas
Expulsions.fr au service des propriétaires
Expulsions.fr a vocation à s’adresser aux propriétaires dont les logements sont squattés. Notre objectif est triple :
Informer
Sur les différentes étapes de la procédure d’expulsion, les délais à connaitre et à respecter, le rôle de l’huissier et de l’avocat le cas échéant, les risques encourus à agir en dehors de toute autorisation, la procédure d’indemnisation.
Révéler
Les abus tarifaires pratiqués par certains cabinets peu scrupuleux et le vrai prix des procédures.
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Contactez-nousLe propriétaire face à un logement squatté
Faire expulser un squatteur, c’est possible. C’est long, relativement complexe, mais c’est possible. Nous vous présentons les recours possibles et les conditions de leur mise en œuvre ci-après.
Dans quelle situation êtes-vous ?
Si votre résidence principale ou votre résidence secondaire est squattée ;
La situation s’éternise et pèse sur l’équilibre financier de votre investissement : comment rembourser vos crédits immobiliers sans la compensation du loyer ? Comment vous acquitter des charges de copropriété ?
Vous avez tenté un règlement à l’amiable de la situation mais que votre tentative a échoué.
Ne sortez pas du cadre légal
Écartez la tentation de vous faire justice vous-même. La France est un État de droit : vous avez des droits en tant que propriétaire mais vous n’avez pas tous les droits. Ainsi « le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État (…), à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. » (article 226-4-2 du Code pénal)
Vous ne pourrez pas – sans vous exposer aux sanctions ci-dessus mentionnées – obtenir la jouissance de votre bien sans décision des autorités. Il vous faudra commencer par porter plainte.
La procédure administrative d’évacuation forcée peut accélérer les choses. Si le Préfet rejette votre demande, vous devrez saisir le juge des contentieux de la protection.
Commencez par déposer plainte
Vous constatez la présence d’un squat : la première chose à faire est de déposer une plainte pénale pour violation de domicile – telle que définie à l’article 226-4 du Code pénal.
Cette plainte se dépose auprès des services de police ou de la gendarmerie. Elle établit que le propriétaire se plaint bien d’une violation de domicile.
Vous aurez besoin de tout document susceptible de prouver que vous êtes bien le propriétaire du logement squatté. Ces documents peuvent être : un acte d’acquisition notarié, des factures, des documents fiscaux, une attestation fournie par un voisin…
Il arrive fréquemment que les occupants aient fait disparaitre toute trace d’effraction. Ils ont pu changer la serrure, confectionner un faux bail ou fait établir des contrats de fourniture de services (énergie, téléphonie…) à leur nom. Auquel cas, la violation de domicile et son occupation illicite seront plus difficiles à démontrer.
L’expulsion par les forces de l’ordre
Dès qu’un domicile est occupé de manière illicite, les forces de l’ordre peuvent procéder à l’interpellation des squatteurs sur le fondement de l’infraction de violation de domicile.
Cependant, les officiers de police judiciaire peuvent être réticents à intervenir au-delà d’un certain délai d’occupation (48h). Même chose si des personnes vulnérables occupent le logement.
Bon à savoir : Quoique souvent invoqué le délai de 48 heures n’a aucun fondement légal. En effet, l‘article 53 du Code de procédure pénale qui énumère les situations de flagrance parle d’un “délit qui vient de se commettre ». Pourtant, ce délai reste souvent invoqué par les forces de police pour ne pas intervenir.
L’évacuation administrative avec la loi anti-squat de 2020
La loi du 7 décembre 2020 n°2020-1525, ayant modifié l’article 38 de la loi DALO, introduit la procédure administrative d’expulsion.
Cette procédure permet au Préfet, après mise en demeure de l’occupant, de procéder à l’évacuation des personnes s’étant introduites et maintenues dans le « domicile d’autrui ». Elle est indépendante de toute procédure juridique.
Comment mettre en œuvre le recours administratif ?
Le recours administratif est soumis à deux conditions cumulatives :
- d’une part, l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide «de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte» ;
- d’autre part, le maintien dans les lieux après pénétration illicite à l’aide «de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte».
Le dépôt de la plainte
Le dépôt de plainte pour violation de domicile est le préalable à la démarche.
Vous devrez également apporter la preuve que le logement est votre domicile et fait constater par un officier de police judiciaire que le logement est squatté.
À la suite de votre dépôt de plainte, la police se rendra sur place et constatera la violation de domicile : pénétration par voie de fait (carreau cassé, porte fracturée, serrure changée…).
Ces faits doivent figurer dans le procès-verbal de recueil de la plainte sans quoi le délit ne peut pas être caractérisé comme relevant du champ de l’article 38 de la loi DALO.
Résidences principales et secondaires au même régime
L’occupation effective du logement par ses propriétaires au moment où les squatteurs s’y introduisent n’est plus un critère nécessaire pour engager la procédure d’évacuation forcée.
Ce point est une nouveauté introduite par la loi ASAP : « En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale (…) la personne dont le domicile est ainsi occupé (…). »
La notion de « domicile d’autrui »
La circulaire du 22 janvier 2021 – relative à la réforme de la procédure administrative d’évacuation forcée en cas de « squat » – précise la notion de domicile. Il devient « (…) le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux. »
Par conséquent l’introduction de squatteurs dans une résidence secondaire peut aussi donner lieu à une évacuation administrative ce qui n’était pas le cas avant la loi ASAP.
Une bonne nouvelle pour les propriétaires de résidence secondaire. Rarement occupées, celles-ci sont des cibles faciles pour les squatteurs.
Mais les logements vacants jamais habités par leurs propriétaires, les locaux commerciaux ou les terrains n’entrent pas dans le cadre de l’article 38.
Comment effectuer sa demande au Préfet ?
Une fois les éléments de la demande réunis, vous devrez demander au Préfet de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement.
A ce stade, il est possible, voir conseillé de prendre un avocat pour qu’il rédige la demande au Préfet car cette requête doit être motivée et accompagnée des pièces justificatives.
Dans sa version initiale l’article 38 ne précisait ni délai ni obligation de réponse du Préfet à votre demande d’expulsion. Avec le nouveau texte le Préfet a la double obligation de :
- répondre à votre demande d’évacuation administrative ;
- répondre sous 48 heures.
Bon à savoir : La demande peut être présentée par « toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte [du propriétaire] ». Ces personnes peuvent être les enfants d’une personne âgée placée hors de son domicile, ceux d’un propriétaire empêché pour raison médicale ou retenu par un déplacement de longue durée par exemple.
L’instruction de la demande
L’instruction des demandes ne doit donc pas dépasser le délai impératif de 48 heures (article 38, al. 2 du Code civil).
Après ces 48 heures, en cas de réponse favorable, les occupants recevront une mise en demeure de quitter les lieux. Ceux-ci auront alors au minimum 24 heures (délai d’exécution), pour quitter le logement.
Si la mise en demeure n’est pas suivie d’effet, il pourra être procédé à l’exécution forcée de la décision d’expulsion.
Il peut arriver que le Préfet rejette votre demande. Il devra notifier sa décision et motiver son refus.
Rejet de la demande
Le Préfet peut rejeter votre demande aux motifs suivants :
Les conditions cumulatives renvoyant à l’article 226-4 du Code pénal ne sont pas réunies (par exemple : effraction non constatée). C’est pourquoi cette procédure ne peut pas être utilisée face à des locataires dont le bail a été résilié.
L’existence d’un motif impérieux d’intérêt général comme la présence dans le bien squatté d’enfants mineurs, de femmes enceintes ou de personnes âgées sans solution de relogement.
Bon à savoir : Lorsque l’entrée dans le bien par effraction a été constatée, la trêve hivernale ne s’applique pas aux évacuations forcées prononcées sur le fondement de l’article 38 de la loi DALO.
Si votre demande en évacuation par voie administrative n’aboutit pas, vous devrez saisir le tribunal pour récupérer votre bien.
La voie judiciaire
L’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »
Combien coûte une procédure d’expulsion judiciaire ?
Le commissaire de justice
Dans le cadre de cette procédure, le commissaire de justice est en charge de :
- constater les faits et identifier le squatteur ;
- remettre au squatteur une assignation et lui indiquer la date et l’heure de l’audience ;
- signifier la décision du juge au squatteur et lui délivrer un commandement à quitter les lieux ;
- solliciter le Préfet pour demander le concours de la force publique pour mener à bien l’expulsion si le squatteur s’est maintenu dans les lieux.
A l’exception du relevé d’identité, les actes mentionnés ci-dessus sont réglementés par l’arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs des huissiers de justice. Il faut compter environ 300 € pour un relevé d’identité.
Voir les tarifs sur Service-public.fr
L’avocat
Le tribunal compétent est le juge des contentieux de la protection. La représentation par avocat n’est pas obligatoire devant ce tribunal. Toutefois et compte tenu de la complexité de ces procédures, il est recommandé de s’adresser à un avocat qui orientera au mieux votre dossier.
Les honoraires d’avocats varient selon la complexité des dossiers.
Chaque dossier est différent (argumentaire adverse, spécificités de situations des deux parties, rebondissements de procédure, l’éloignement).
Les honoraires d’avocats pour une procédure d’expulsion de squatteur entrent dans une fourchette allant de 800 à 1500 € par procédure au titre de la saisine d’un tribunal.
Un prix peut en cacher un autre
Attention aux mauvaises surprises. Nous l’avons constaté, certains cabinets attirent leurs clients avec des prix d’appels. La facture finale sera infiniment plus élevée.
Ces mêmes cabinets n’hésitent pas à facturer 300 € une première consultation d’à peine dix minutes et seront peu désireux de délivrer une facture (le paiement est réclamé en liquide).
Voir notre entretien en caméra cachée
Nous tenons à votre disposition une liste d’huissier et d’avocats avec lesquels nous avons l’habitude de travailler.
La procédure d’expulsion judiciaire pas à pas
Étape 1 : l’apport de la preuve
C’est à vous qu’il revient d’apporter la preuve que le logement vous appartient et qu’il est squatté.
En effet, votre démarche ne pourra aboutir que si vous parvenez à démontrer vos droits et titres sur le bien ainsi que son occupation illégale (au moyen d’un constat dressé par un commissaire de justice).
Étape 2 : recueil des identités des occupants et assignation
Nul ne peut assigner qui que ce soit sans donner son identité. Que faire si la personne refuse de donner son identité ?
Il vous faudra demander une autorisation judiciaire. Celle-ci permettra à l’huissier de se rendre sur place, préalablement à la procédure, pour récupérer l’identité des personnes présentes.
Que faire lorsqu’aucune preuve suffisante sur l’identité des squatteurs ne peut être collectée ?
Vous recourrez à la procédure dite sur requête que vous confierez à un avocat. Cette procédure exceptionnelle est définie aux articles 493 à 498 du Code de procédure civile. Elle permet d’obtenir une décision d’expulsion sans que la partie adverse ne soit convoqués au tribunal.
Le commissaire de justice va transmettre à vos squatteurs une convocation à l’audience appelée assignation. L’assignation précisera qu’il s’agit d’une demande d’expulsion de squatteur pour lesquels les délais habituels n’ont pas cours.
Bon à savoir : L’assignation peut être rédigée par le demandeur lui-même. Néanmoins, elle est le plus souvent rédigée par son avocat.
A ce stade, vos squatteurs sont informés qu’un procès est engagé contre eux et qu’ils sont convoqués devant une juridiction. Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire et au sein de ce tribunal c’est le juge des contentieux de la protection qui jugera votre affaire. Il est important de demander au tribunal de condamner l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, et la faire fixer.
Si elle n’est pas obligatoire devant cette juridiction, la représentation par un avocat est recommandée compte-tenu de la complexité des procédures.
Étape 3 : la signification du jugement rendu
Les squatteurs seront informés du jugement rendu par le juge au moyen d’une signification remise par le commissaire de justice.
Après signification, les squatteurs devront quitter le logement. Dans le cas contraire, ils se verront délivrer un commandement de quitter les lieux.
A ce stade, vos squatteurs devront quitter les lieux sans bénéficier d’aucun délai. En effet, le délai de deux mois accordé aux locataires expulsés ne s’applique pas « lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. » (article 412, al. 2 du Code des procédures civiles d’exécution).
Quand un squatteur refuse de partir
Seul un commissaire de justice peut procéder à l’expulsion du locataire. Gardez-vous en tant que propriétaire bailleur de vous charger vous-même de l’expulsion de vos squatteurs. En effet, vous risquez trois ans de prison et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).
Si le locataire refuse d’ouvrir la porte le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion relatant son échec.
Le concours de la force publique
Le commissaire de justice peut alors demander le concours de la force publique dans la procédure d’expulsion. Pour cela, il envoie une réquisition motivée à la Préfecture. Si le Préfet accepte, le commissaire de justice se présentera sur les lieux pour procéder à l’expulsion. Il sera accompagné d’un serrurier et de la gendarmerie – ou de la police.
Mais sachez que la Préfecture peut ordonner le concours de la force publique mais qu’elle peut aussi ne pas l’ordonner.
La responsabilité de l’État engagée
« Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » (article L153-1 du Code des procédures civiles d’exécution)
Les recours
Dans un premier temps, vous pourrez former un recours indemnitaire gracieux par lettre recommandée adressée au Préfet.
Ce courrier fait courir un délai de deux mois. Au terme de ce délai, l’absence de réponse de l’administration vaut « décision implicite de rejet ». En clair, cela signifie que vous êtes face à un refus. Vous disposerez alors d’un délai de deux mois à compter de ce refus pour exercer un recours contentieux.
Le tribunal compétent est le tribunal administratif qui peut également être saisi en référé si un cas d’urgence est démontré, ou lorsqu’il y a une atteinte à une liberté fondamentale.
Bon à savoir : La représentation par avocat est obligatoire lorsque le justiciable demande le paiement d’une somme d’argent.
En cas de condamnation de l’État, à qu’elle indemnisation pouvez-vous prétendre ?
L’indemnisation équivaut, à la totalité des loyers que vous auriez perçus si votre bien n’avait pas été occupé illégalement.
Notez bien toutefois, que les loyers dus par le squatteur avant le refus du concours de la force publique ne sont pas couverts. Vous ne pourrez en aucun cas, être remboursé de l’intégralité de votre créance locative.
