Procédure d’expulsion : combien ça coûte vraiment ?
Soyez vigilants sur les honoraires d’avocat
Attention, DZ AVOCATS EXPULSIONS, représenté par Maitre Avner DOUKAN & Maitre Samuel ZEITOUN, que vous allez retrouverez dans cette vidéo, propose sur leur site Internet un forfait pour expulser votre locataire à partir de 1500 € TTC.
Une enquête menée par des étudiants en journalisme d’investigation a révélé les manœuvres, consistant à :
- Proposer un tarif attractif de 1500 € pour les procédures d’expulsion.
- Imposer au client une consultation facturée 300 €.
- Augmenter subitement le tarif de la procédure à 5100 € après l’encaissement des 300 € plaçant ainsi les clients face à un dilemme délicat : perdre les 300 € déjà versé ou accepter un tarif non prévu.
Nous sommes surpris par l’envolée des tarifs : de 1500 €, l’addition s’envole à 5100 €….
Lors d’une expulsion, vous allez solliciter un avocat : il est très important de prendre un avocat spécialisé en droit immobilier qui maîtrise parfaitement tous les rouages de l’expulsion. Le risque pour vous en choisissant mal votre avocat est d’obtenir un jugement en votre défaveur après de longs mois d’attente.
Ce que DZ Avocats Expulsions annonce sur leur site Internet.
Ce que DZ Avocats Expulsions annonce de vive voix lors d’un premier rendez-vous.
Paroles d’experts de la procédure d’expulsion
L’huissier
A l’exception du constat de relevé d’identité, les actes réalisés par le commissaire de justice (huissier) sont tarifés.
« Une procédure va coûter environ 1000 € avec tous les actes obligatoires que nous devons délivrer en respectant les délais hors frais de serrurier ou de déménageur. »
Maître Caroline Plaisant, commissaire de justice à Marseille
L’avocat
Les honoraires d’avocat dépendent de la complexité du dossier : argumentaire adverse, spécificités rebondissements de procédure, éloignement.
« Le tarif d’une procédure se situe dans une fourchette entre 800 et 1500 €. »
Maître Caroline Caussé, avocate au barreau de Marseille
Expulsions.fr est un site d’informations à destination des propriétaires faisant face à un problème de squat ou de loyers impayés.
La protection de la propriété des personnes est inscrite dans la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789. De fait, la présence de squatteurs dans son logement porte atteinte au « droit de jouir et de disposer des choses, de la manière la plus absolue » (article 544 du Code civil).
Certes la loi Besson du 31 mai 1990 énonce le principe du droit au logement. Mais, au nom du droit à la propriété, les propriétaires « squattés » disposent de recours pour l’usage de leurs biens.
Logement squatté, logement occupé par des locataires en défaut de paiement : nous avons tous dans notre entourage des personnes aux prises avec des litiges locatifs. Pour beaucoup, ceux-ci évoquent des expériences difficiles voire traumatisantes.
Expulsions.fr vous informe et vous accompagne dans l’expulsion de locataires ou l’expulsion de squatteurs.
Du délit aux recours : ce qu’il faut savoir
Un locataire qui ne paye plus son loyer n’est pas un squatteur aux yeux de la loi.
Le délit de squat est caractérisé de deux manières. La première est l’introduction dans le domicile d’autrui. La seconde est le maintien dans les lieux. Dans les deux cas, il doit y avoir manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (article 226-4 du Code pénal).
Il est possible d’obtenir l’expulsion d’un squatteur par demande au Préfet (en application de l’article 38 de la loi DALO) ou par action judiciaire (saisie du tribunal en référé).
Grâce à la clause résolutoire, le propriétaire bailleur peut résilier unilatéralement le contrat de bail en cas de manquement du locataire. Mais son application peut nécessiter une décision de justice.
La durée des procédures est variable et peut aller de 12 à 24 mois selon la complexité des dossiers.
Expulsions.fr au service des propriétaires
Expulsions.fr a vocation à s’adresser aux propriétaires bailleurs faisant face à des impayés de loyers ou à d’autres manquements de leurs locataires. Expulsions.fr s’adresse également aux propriétaires de logements squattés.
Notre objectif est double :
Informer
Sur les différentes étapes de la procédure d’expulsion, les délais à connaitre et à respecter, le rôle de l’huissier et de l’avocat le cas échéant, les risques encourus à agir en dehors de toute autorisation, la procédure d’indemnisation.
Révéler
Les abus tarifaires pratiqués par certains cabinets peu scrupuleux et le vrai prix des procédures.
Vous souhaitez avoir notre avis sur votre problématique, contactez-nousExpulsions.fr répond à vos questions
Comment obtenir l’expulsion d’un locataire ?
Commencez par tenter d’obtenir le paiement des loyers et charges dus par application de la clause résolutoire.
En effet, vous êtes dans un contexte d’expulsion locative : par définition, un contrat de bail a été signé entre votre locataire et vous. Or ce contrat est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui fixe les droits et obligations des deux parties. Le document comprend – en principe – une clause résolutoire. Elle est un mécanisme qui prévoit la résiliation de « plein droit » (automatique) du contrat si le locataire manque à ses obligations.
Pour faire appliquer la clause résolutoire, vous devez adresser un commandement de payer à votre locataire, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (huissier).
Si votre locataire ne réagit pas ou ne s’acquitte pas de la totalité de sa dette dans les délais requis (deux mois en cas de loyers impayés) ? Vous aurez besoin d’une décision de justice le condamnant à payer les arriérés de loyers et ceux à venir et à quitter les lieux. Vous devrez alors assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire).
Voir : Quelle sont les étapes de la procédure d’expulsion du locataire ?
Quel délai pour faire partir un locataire ?
Aux délais inhérents à la procédure du commandement de payer, s’ajoutent les délais classiques de la procédure d’assignation et ceux de l’exécution de l’expulsion.
- entre le commandement à payer et l’assignation à comparaître : deux mois minimum ;
- entre l’assignation et la date d’audience : deux mois minimum ;
- entre le commandement à payer et l’assignation à comparaître : deux mois minimum ;
- entre l’assignation et la date d’audience : deux mois minimum ;
- entre l’audience et le commandement à quitter le lieux : un mois ;
- entre le commandement et le départ volontaire du locataire : deux mois maximum ;
- entre la réquisition de la force publique et la réponse du Préfet : deux mois.
Il faut donc compter près d’un an, hors décision éventuelle de suspension de l’expulsion par le juge. À cela s’ajoute la trêve hivernale. Ces délais dits d’ordre public sont incompressibles. Ils allongent de fait et de manière irréductible la durée de la procédure.
Il n’est pas possible d’expulser rapidement un locataire sur décision judiciaire. Il est donc toujours préférable de commencer par le dialogue. Des contreparties peuvent être négociées.
Dans la pratique, le dialogue avec son locataire « indélicat » n’est pas toujours possible. Contacter Expulsions.fr pour vous faire aider.
Quelles sont les lois sur les expulsions ?
L’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »
L’article L412-6 introduit la trêve hivernale : « (…) il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante (…) »
Ce sursis ne s’applique pas aux squatteurs dans la mesure où il ne s’applique pas « lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait. »
Sauf exception, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée (…), elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement (…). » (article L412-1).
Ce délai peut être augmenté par le juge (pour une durée n’excédant pas trois mois) : « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté (…). » (article L412-2)
Le délai de deux mois, ne s’applique pas aux squatteurs.
Consulter : Les conditions de l’expulsion (articles L411-1 à L412-8 du Code des procédures civiles d’exécution)
Quel délai pour expulser un squatteur ?
Grâce à l’article 38 de la loi DALO, les propriétaires victimes de squatteurs peuvent obtenir une réponse du Préfet sous 48 heures. Si le Préfet accepte la demande d’expulsion formulée par les demandeurs, une mise en demeure de quitter les lieux sera adressée aux occupants. Les squatteurs auront au minimum 24 heures (délai d’exécution), pour quitter le logement. 48 heures + 24 heures = 72 heures pour obtenir satisfaction d’où le nom de « procédure accélérée d’évacuation » donné à ce recours administratif. Mais dans la pratique, de nombreux obstacles peuvent s’élever : rejet de la demande, maintien des squatteurs dans les lieux, concours des forces de l’ordre refusé. Au final, si la demande en évacuation par voie administrative n’aboutit pas, les propriétaires lésés devront recourir à la voie judiciaire traditionnelle pour récupérer leur bien.
La nouvelle loi « anti-squat »
Deux lignes de force traversent la proposition de loi adoptée en deuxième lecture à l‘Assemblée nationale lecture en avril 2023 : le durcissement des sanctions en cas de squat de logement et la sécurisation des bailleurs en cas d’impayés de loyers. De nouveaux délits sont également créés, notamment pour les locataires en impayés de loyers restés dans le logement à la fin de la procédure d’expulsion.
Les squatteurs encourent désormais trois ans de prison et 45 000 € d’amende (contre un an de prison et 15 000 € d’amende aujourd’hui).
Le texte prévoit l’insertion systématique d’une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers dans les contrats de location. Toutefois, le juge pourra suspendre cette clause si le locataire est « en situation de régler sa dette locative » et qu’il a « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».
Pour sanctionner le squat de locaux autres qu’un domicile, les députés créent le délit « d’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel ». Il sera puni de deux ans de prison et de 30 000 € d’amende.
Ce délit visera aussi les locataires en impayés de loyer restés dans leur logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif. Ces locataires risqueront 7 500 € d’amende. Exception est faite pour les locataires bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion ou d’un logement social. Également pour ceux pouvant être concernés par la trêve hivernale.
Le texte doit désormais être examinée en deuxième lecture au Sénat.
