Commencez par tenter d’obtenir le paiement des loyers et charges dus par application de la clause résolutoire.

En effet, vous êtes dans un contexte d’expulsion locative : par définition, un contrat de bail a été signé entre votre locataire et vous. Or ce contrat est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui fixe les droits et obligations des deux parties. Le document comprend – en principe – une clause résolutoire. Elle est un mécanisme qui prévoit la résiliation de « plein droit » (automatique) du contrat si le locataire manque à ses obligations.

Pour faire appliquer la clause résolutoire, vous devez adresser un commandement de payer à votre locataire, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (huissier).

Si votre locataire ne réagit pas ou ne s’acquitte pas de la totalité de sa dette dans les délais requis (deux mois en cas de loyers impayés) ? Vous aurez besoin d’une décision de justice le condamnant à payer les arriérés de loyers et ceux à venir et à quitter les lieux. Vous devrez alors assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire).

Voir : Quelle sont les étapes de la procédure d’expulsion du locataire ?

Aux délais inhérents à la procédure du commandement de payer, s’ajoutent les délais classiques de la procédure d’assignation et ceux de l’exécution de l’expulsion.

• entre le commandement à payer et l’assignation à comparaître : deux mois minimum ;
• entre l’assignation et la date d’audience : deux mois minimum ;
• entre le commandement à payer et l’assignation à comparaître : deux mois minimum ;
• entre l’assignation et la date d’audience : deux mois minimum ;
• entre l’audience et le commandement à quitter le lieux : un mois ;
• entre le commandement et le départ volontaire du locataire : deux mois maximum ;
• entre la réquisition de la force publique et la réponse du Préfet : deux mois.

Il faut donc compter près d’un an, hors décision éventuelle de suspension de l’expulsion par le juge. À cela s’ajoute la trêve hivernale. Ces délais dits d’ordre public sont incompressibles. Ils allongent de fait et de manière irréductible la durée de la procédure.

Il n’est pas possible d’expulser rapidement un locataire sur décision judiciaire. Il est donc toujours préférable de commencer par le dialogue. Des contreparties peuvent être négociées.

Dans la pratique, le dialogue avec son locataire « indélicat » n’est pas toujours possible. Contacter Expulsions.fr pour vous faire aider.

L’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

L’article L412-6 introduit la trêve hivernale : « (…) il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante (…) »

Ce sursis ne s’applique pas aux squatteurs dans la mesure où il ne s’applique pas « lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait. »

Sauf exception, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée (…), elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement (…). » (article L412-1).

Ce délai peut être augmenté par le juge (pour une durée n’excédant pas trois mois) : « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté (…). » (article L412-2)

Le délai de deux mois, ne s’applique pas aux squatteurs.

Consulter : Les conditions de l’expulsion (articles L411-1 à L412-8 du Code des procédures civiles d’exécution)

Grâce à l’article 38 de la loi DALO, les propriétaires victimes de squatteurs peuvent obtenir une réponse du Préfet sous 48 heures. Si le Préfet accepte la demande d’expulsion formulée par les demandeurs, une mise en demeure de quitter les lieux sera adressée aux occupants. Les squatteurs auront au minimum 24 heures (délai d’exécution), pour quitter le logement. 48 heures + 24 heures = 72 heures pour obtenir satisfaction d’où le nom de « procédure accélérée d’évacuation » donné à ce recours administratif. Mais dans la pratique, de nombreux obstacles peuvent s’élever : rejet de la demande, maintien des squatteurs dans les lieux, concours des forces de l’ordre refusé. Au final, si la demande en évacuation par voie administrative n’aboutit pas, les propriétaires lésés devront recourir à la voie judiciaire traditionnelle pour récupérer leur bien.

Deux lignes de force traversent la proposition de loi adoptée en deuxième lecture à l‘Assemblée nationale lecture en avril 2023 : le durcissement des sanctions en cas de squat de logement et la sécurisation des bailleurs en cas d’impayés de loyers. De nouveaux délits sont également créés, notamment pour les locataires en impayés de loyers restés dans le logement à la fin de la procédure d’expulsion.

Les squatteurs encourent désormais trois ans de prison et 45 000 € d’amende (contre un an de prison et 15 000 € d’amende aujourd’hui).

Le texte prévoit l’insertion systématique d’une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers dans les contrats de location. Toutefois, le juge pourra suspendre cette clause si le locataire est « en situation de régler sa dette locative » et qu’il a « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Pour sanctionner le squat de locaux autres qu’un domicile, les députés créent le délit « d’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel ». Il sera puni de deux ans de prison et de 30 000 € d’amende.

Ce délit visera aussi les locataires en impayés de loyer restés dans leur logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif. Ces locataires risqueront 7 500 € d’amende. Exception est faite pour les locataires bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion ou d’un logement social. Également pour ceux pouvant être concernés par la trêve hivernale.

Le texte doit désormais être examinée en deuxième lecture au Sénat.